Características del contrato de arrendamiento
Todos los contratos de arrendamiento que se firmen deben basarse en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) llevada a cabo por el Gobierno mediante el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. En este post te vamos a mostrar algunas de sus características y un modelo de contrato de alquiler de vivienda 2021.
A continuación vamos a explicar parte de la nomenclatura para entender las cláusulas que habitualmente suelen aparecer en los contratos de alquiler y algunos ejemplos de las mismas.
Con independencia del modelo de contrato que se utilice, muchas de las dudas que pueden plantearse podrían quedar resueltas con la mención a la regulación legal que se facilita en los siguientes apartados.
Las partes contratantes
Las partes intervinientes en los contratos de arrendamiento son:
- El arrendador: También conocido coloquialmente como “casero” es el propietario de una vivienda que cede su uso a otra a cambio de dinero.
- El arrendatario: El arrendatario, también conocido coloquialmente como “inquilino” es la persona que tiene derecho a usar un bien que pertenece a otra pagando una remuneración por ello.
Estas partes pueden actuar en nombre propio o mediante representación debidamente acreditada. Tanto el arrendador como el arrendatario pueden ser personas naturales o jurídicas.
Las dos partes, arrendador y arrendatario, deberán estar perfectamente identificadas en el contrato y, de manera especial en el caso del arrendatario, todos los miembros de la unidad familiar que convivirán en el inmueble arrendado. Esto evitará problemas de interpretación de la existencia de posibles subarriendos de habitaciones no autorizados expresamente y por escrito por el arrendador.
Objeto del contrato
El objeto del contrato de alquiler es la vivienda que se alquila, deberá estar claramente identificada (dirección completa y superficie) y sus características más específicas, como los anejos (garaje, trastero, etc.), así como dejar claro si éstos se incluyen o no en el contrato de arrendamiento.
También debe hacerse constar la referencia catastral y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si la vivienda se alquila amueblada se recomienda adjuntar al contrato un inventario de los muebles, como se muestra en el modelo de contrato de alquiler 2021.
Otra de las partes obligatorias es dejar constancia de que la vivienda posee el preceptivo certificado de eficiencia energética, de conformidad con lo establecido por RD 235/2013 Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
Duración del alquiler
La duración será la que libremente pacten las partes de acuerdo con sus necesidades. De no decirse nada en el contrato, se entenderá que la duración es de un año (art. 9.2 LAU). No obstante, el RDL 7/2019 ha establecido que, si el plazo inicialmente pactado fuera inferior a cinco años – cuando el arrendatario sea persona física- o a siete –si fuera persona jurídica- el contrato se prorrogará automática y obligatoriamente por plazos anuales hasta llegar a esos 5 o 7 años, respectivamente.
Esta prórroga no se producirá si el arrendatario comunica al arrendador con al menos 30 días de antelación a la finalización del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas anuales su intención de no renovar.
Es aconsejable recoger en el contrato cuando empieza a contar el plazo: si desde el día de la fecha del contrato (firma), o desde la ocupación de la vivienda si ésta fuese posterior a dicho día.
Facultad de recuperar la vivienda por parte del arrendador
Esta cláusula es optativa y la inclusión queda en manos de ambas partes.
Se incluirá en el caso de que el arrendador persona física prevea que va a necesitar la vivienda para sí o sus familiares en primer grado durante los próximos 5 años.
Ejemplo de cláusula: Facultad de recuperar la vivienda por parte del arrendador
- El arrendador deja constancia que no procederá la prórroga obligatoria de este contrato en el caso de que, transcurrido el primer año de contrato, comunique que va a necesitar ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
- Dicha comunicación se hará por escrito y con dos meses de antelación a la fecha en la que se vaya a necesitar. En ese caso, el arrendatario estará obligado a entregar la vivienda en dicho plazo sin que ello genere derecho a indemnización alguna por parte del arrendador.
Facultad de desistimiento por parte del arrendatario
Esta cláusula igual que la anterior es optativa y la inclusión queda en manos de ambas partes.
La LAU le reconoce la posibilidad de desistir del contrato de alquiler, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes pueden pactar en el contrato que en estos casos el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darían lugar a la parte proporcional de la indemnización (art. 11 LAU). El ejercicio de esta acción por parte del arrendatario no perjudicará al cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, si éste no hubiese manifestado su conformidad, de modo que el arrendamiento continuaría en beneficio del mismo (art. 12.1 LAU). Idéntica regla se aplica en el caso de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario (art. 15 LAU).
Ejemplo de cláusula: desistimiento del arrendatario.
- El arrendatario podrá desistir del contrato una vez que hayan transcurrido seis meses desde su firma, siempre que avise con treinta días de antelación.
- En este caso el arrendatario deberá indemnizar al arrendado con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que reste por cumplir o a una parte proporcional a la indemnización si el período es inferior a un año.
Prórroga tácita
Aunque no se pacte expresamente la prórroga tacita resultará de aplicación en los términos establecidos por la ley, pero es aconsejable que se incluya en el contrato como cláusula específica.
Renta
La renta del alquiler será la que libremente estipulen las partes y ésta puede incluir determinados gastos. En especial, es importante especificar si son a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, así como a quién corresponderán los gatos de comunidad. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato estos gastos sólo podrán incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la renta. Además, y como regla novedosa, el RDL 7/2019 impone al arrendador, cuando sea una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
En cuanto al pago, será mensual, salvo pacto en contrario y se efectuará en los siete primeros días del mes, en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante un procedimiento que permite acreditar el cumplimiento de esta obligación (por ejemplo, transferencia bancaria) y no puede exigir en ningún caso el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
Como regla especial, las partes podrán acordar que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta del arrendamiento pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones que ambos acuerden. (Art. 17 LAU).
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Actualización de la renta
Salvo que haya un pacto expreso entre las partes, la renta no se actualiza.
No obstante, lo habitual es que dicha cláusula exista, y en tal caso, conviene recordar que:
- durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario, en los términos pactados por las partes, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
- Las partes podrán acordar la metodología para actualizar la renta. Si no lo hicieran se actualizará la renta para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para ésta el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
- El incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para ésta el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. Es decir, este IPC tiene carácter de máximo, incluso en el caso de que se hayan establecido otros métodos para actualizar la renta.
- La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente (art. 18 LAU).
Obras del arrendatario en la vivienda
El arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios sin el consentimiento por escrito del arrendador. De manera especial existe una prohibición de realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o en la seguridad de la vivienda. Si se realizasen obras sin el consentimiento antes señalado el arrendador tendrá derecho a resolver el contrato, además de exigir al arrendatario que reponga las cosas al estado anterior o a conservar la modificación efectuada sin que éste pueda reclamar indemnización alguna por los gastos realizados. Si las obras realizadas provocasen una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o de sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato la reposición de las cosas al estado anterior (art. 23 LAU).
Mención especial debe hacerse a las obras que necesiten realizar los arrendatarios en el interior de la vivienda para que la misma pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, por ellos o por su cónyuge, la persona o familiares con quien conviva de forma permanente. Siempre que dichas obras no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad, bastará con notificar tal circunstancia por escrito al arrendador. Pero de acuerdo con el art. 24 LAU, en estos casos, el arrendatario estará obligado a reponer la vivienda al estado anterior, si así se lo exige el arrendador, cuando finalice el contrato.
Todas las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario (art. 21 LAU). La jurisprudencia demuestra hasta qué punto existen discrepancias entre arrendadores y arrendatarios en relación con este concepto. No obstante, suele existir consenso en que este artículo pretende cubrir los desperfectos cotidianos que se vinculan con el mantenimiento ordinario de una vivienda, como por ejemplo el atasco de un desagüe, la reparación de una cisterna, o las roturas producidas por el uso habitual y permanente de las cosas, como sería el caso de una avería en el sistema de recogida de la persiana.
Obras del arrendador
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario (se estaría hablando de daños materiales relevantes producidos por el arrendatario, culposa o negligentemente, no de meras reparaciones vinculadas al mantenimiento ordinario de la vivienda). A estos efectos, el arrendatario le comunicará, en el plazo más breve posible, la necesidad de dichas reparaciones y podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, previa comunicación al arrendador. En tal caso podrá exigir a éste de inmediato su importe (art. 21 LAU). La obligación de reparación del arrendador tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al mismo.
Un caso especial es el de las obras de conservación que no puedan diferirse razonablemente hasta la finalización del contrato de arrendamiento. En tales supuestos, el arrendatario está obligado a soportarlas, por mucho que le sean molestas o, incluso, cuando signifiquen privarle de una parte de la vivienda. En este último supuesto, si las obras durasen más de veinte días, la renta deberá reducirse en proporción a la parte de la vivienda que el arrendatario no puede usar. Para la realización de las obras referidas en este párrafo, el arrendador está obligado a notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, la naturaleza de estas obras, la fecha de comienzo, su duración y el coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario puede desistir del contrato y en tal caso el arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde dicho desistimiento. Durante esos dos meses las obras no podrán comenzar. El desistimiento tiene como límite que las obras no afecten o afecten de manera irrelevante a la vivienda arrendada. Al igual que el arrendatario que soporte las obras tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, también puede exigir una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar (Art. 22 LAU).
La realización por el arrendador de obras de mejora, -transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica-, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.
La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
Fianza
Tanto la fianza legal como, en su caso, la garantía complementaria, quedan establecidas en garantía de las obligaciones legales y contractuales del arrendatario.
La fianza es una cantidad equivalente a una mensualidad de renta y deberá prestarse a la celebración del contrato, de manera obligatoria y en metálico. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Sin embargo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga. Otros elementos de interés relacionado con la fianza son los siguientes:
- El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devenga el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución (Art. 36 LAU).
- El arrendador es el obligado a realizar el depósito de la fianza legal según la normativa autonómica aplicable (Registros de fianzas de contratos de arrendamiento allá donde existan), y entregará copia del resguardo de dicho depósito al arrendatario, a petición de este. Esta actuación tiene mucha relevancia para el arrendatario en el caso de que desee acogerse a programas de incentivos fiscales vinculados con el alquiler, ya que las CC.AA. exigirán dicho depósito en legal forma para reconocer dichos incentivos.
Garantías adicionales o complementarias a la fianza
Su inclusión en el contrato de alquiler es optativa.
Las garantías adicionales o complementarias a la fianza en metálico se pueden pactar por las partes, pero el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta en los contratos de arrendamiento de vivienda de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica (art. 36 LAU).
Dentro de este concepto podrían incluirse los llamados “seguros de alquiler”, que son productos pensados para que los propietarios y arrendadores queden cubiertos en caso de impago y que suelen incluir también asesoramiento jurídico y/o cobertura contra daños por vandalismo y/o robo. Aunque pueden ser pagados, tanto por el propietario, como por el inquilino es importante recordar que, en el caso de que lo sufrague el arrendatario, la normativa derivada del RDL 7/2019 limita a dos mensualidades el coste máximo de las garantías adicionales al mes de fianza.
Este límite también resulta aplicable al “aval bancario” que ha venido siendo habitual en muchos contratos de arrendamiento. A través de ellos existe un compromiso de pago adquirido por una entidad financiera, en el caso de que el inquilino no satisfaga la mensualidad acordada. La actual limitación antes señalada los hace de difícil aplicación en el actual mercado del alquiler ya que suelen ser muy costosos.
Extinción y resolución del contrato
La regla general es que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. No obstante, existen también otras causas, como las dos que se señalan a continuación:
- Cuando se realicen obras de conservación u obras acordadas por una autoridad competente que hagan la vivienda inhabitable. En tal caso el arrendatario tiene el derecho de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna a favor del arrendador (art. 26 LAU) y
- Cuando se produzca la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador o por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
La LAU habla también de supuestos en los que puede resolverse el contrato, los cuales son igualmente una forma de desaparición o extinción del mismo. En el caso del arrendador, éste tiene derecho a resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
- Por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- Por la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- Por el subarriendo o la cesión inconsentidos.
- Por la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
- En los casos en los que tengan lugar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
Por su parte, también puede el arrendatario resolver el contrato por las siguientes causas:
- La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
- La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Otras cuestiones de interés
La venta o pérdida de la vivienda por el arrendador. consecuencias
Si esto ocurre durante los cinco primeros años de duración del contrato, -o siete años si el arrendador fuese persona jurídica-, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan aquéllos, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevé el artículo 9.1. (art. 13 LAU). Cuando se trate de contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, quedará extinguido el arrendamiento, salvo que el mismo conste inscrito en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Y si la duración pactada fuera superior a cinco años, o a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el vendedor indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir. No obstante lo expuesto anteriormente, cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica antes referidos.
La subrogación
En caso de fallecimiento del arrendatario, pueden subrogarse en el contrato:
- El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
- La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
- Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
- Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
- Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
- Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido y si hubiera dudas entre ellas se aplicará el orden anteriormente establecido.
La protección frente a los desahucios
El RDL 7/2019 ha establecido un protocolo de actuación por parte de la administración que da mayor protección a las personas y familias vulnerables en situación de desahucio.
Por lo que respecta al arrendador, el impago de la mensualidad acordada o de recibos pendientes dan derecho a reclamar la extinción del contrato y el desahucio del inquilino moroso. El proceso de desahucio comienza con la presentación de una demanda de impago ante el juzgado de primera instancia. Admitida la demanda, el juzgado notifica al inquilino del inicio del proceso, le da diez días para que responda y fija fecha y hora de celebración del juicio oral, y del lanzamiento. Entre la interposición de la demanda y el lanzamiento pueden transcurrir de tres a seis meses.
Por lo que respecta a las personas y familias vulnerables en situación de desahucio se establece la notificación sistemática de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales competentes. De esta forma, éstos pueden analizar cada caso y dar soluciones habitacionales o alternativas al lanzamiento. Además, con la nueva normativa se tramitan por juicio verbal -donde el ejercicio de defensa resulta más barato que en los juicios ordinarios- todos aquellos procesos arrendaticios cuya cuantía no exceda de los 6.000 € y se pone fin a los desahucios con fecha abierta.
Descargar modelo de contrato de alquiler 2021
Guía de recomendaciones y modelo orientativo de Contrato de Arrendamiento de Vivienda
Modelo orientativo de contrato de arrendamiento de vivienda (ODT)
Modelo orientativo de contrato de arrendamiento de vivienda (PDF)